먼저 말씀드릴 내용은 본인은 부동산에 관련하여 어떤 교육도 받은적이 없으며, 모든 관련된 내용은 개인의 경험과 기본적인 사고를 통해 분석한 것입니다. 그 선택의 몫은 개인에게 있으며, 저는 그 선택에 도움을 드리고자합니다.
먼저 반값아파트에 관련하여 글을 작성했었다.
정주영씨의 공약에서 반값아파트에 관련한 내용을 보고 작성했던 글이었으며, 이제는 그것에서 벗어나 조금 다른 시야에서 부동산을 바라보고 이야기해보도록 하겠다.
연일 아파트가격에 대한 기사들이 지면을 도배하고, 전문가라고 하는 놈들이 아파트가격은 바닥을 찍었다고 떠들어댄다. 그들은 진정 전문가인가??
맞다. 그들은 전문가가 맞다. 다만 거짓을 고하고 있을뿐이다.
김대중,노무현 정권을 기억하는가? 그럼 그당시 부동산 정책과 신문기사들을 기억하는가?
연일 아파트가격은 하늘높은줄 모르고 치솟았고, 그에대해 아파트가격 거품이 심하다, 정부정책은 실패했다며 아파트를 사지 말라고 했다.
그런데? 아파트가격은 계속 올라갔고, 사람들은 아파트를 사려고 발버둥쳤다. 정부시책과 전문가의 조언은 더이상 참고해야할 가치도, 귀담아들을 가치도 없어졌었다. 눈앞에서 아파트가격이 연일 치솟는데 무엇이 더 필요했단 말인가.
그리고 지금......아파트 가격은 연일 하락세고, 매물은 쏟아져나오는데 거래가 없다. 언론과 전문가는 아파트를 사라고한다. 아파트 가격이 오를때는 사지 말라하고, 아파트 가격이 내려가니 사라한다.
물론 투자원칙은 오를때는 사지 않고, 내려갈때 사는 것이 맞다. 주식이건 부동산이건, 물건이건......
하지만 지금의 아파트는 많이 다르다. 가격이 내려가고 있는 것은 맞지만, 그것은 정점대비 하락세고, 적정가대비 하락세는 아니라는 것이다.
잠깐 아파트에서 벗어나서, 현재 자금의 흐름은 어디로 가고 있는 것일까??
아파트로 집중되었던 자금의 편중현상이 멈췄다. 그럼 이제는 어디로 돈이 몰릴까?
정답은 '없다'이다. 정확히 말하면 현재 자금은 우리 손을 떠나 있다. 외국으로 쏟아져나가고 있기 때문이다.
한미FTA가 발효되었다. 그렇다. 자금은 미국으로 몰리고 있다. 그렇다면 미국에 투자를 해야하는 것일까?
어느정도 맞는 말이다. 하지만 그 먼곳에 무슨수로, 어떻게 투자를, 무작정 할 수도 없고, 어디에 해야하는 것일까?
이 부분에 대한 언급은 이 글에서는 그만 두기로 하겠다. 글이 삼천포로 가고, 내용도 방대해 질 위험이 있기에....
그럼 다시 아파트로 돌아와보자.
아파트를 사라는 언론보도는 이미 그 공신력을 잃었다. 시장에서도 아파트는 더이상 가치있는 투자처가 아니다.
오히려 애물단지로 전락하고 있다.
아파트에 대한 투자를 논하려면 먼저 왜 이렇게 되었는지가 중요하다. 과거를 둘러보고, 정확한 원인을 찾고, 그에대한 방책을 찾는 것이 맞을 것이다. 그런거야 다 아는 것이라고?
하지만.....과거 김대중,노무현정권당시 이것을 정확하게 짚은 사람은 거의 없다. 아니 일반 투자자들 중에는 거의 없다는 것이 정확한 표현이겠다.
그럼 그 전으로 가보자, 한 20년 전쯤? 타워팰리스도 없었고, 아이파크도 없었던 시절......
아파트는 그저, 약간 살기 편한 주거형태의 하나였다. 은마아파트가 1억도 안하던 시절이었고, 산다는 사람도 없던 시절이었다. 그럼 그당시 돈의 흐름은 어떠했을까?
필자의 기억이 맞다면 자동차에 많은 돈이 사용되었다. 은행대출은 자동차를 사는데 많이 편중되었고, 그 돈들은 자동차회사로 흘러들어갔다. 그리고 정치계로 흘러들어갔다. 그리고 삼성은 자동차시장에 뛰어들었다.
내부순환도로가 지어졌고, 외곽고속도로 완성에 박차를 가했다. 자동차가 없으면 빈곤층이라고 치부했으며, 배기량 큰 차량이 부의 상징이 되어버렸었다.
자동차는 투자대상이 아니라고 반문할지 모른다. 하지만 그당시 지금처럼 사람들이 투자에 목말라하지 않았다. 굳이 투자대상이 있었지 않냐고 묻는다면 상가 정도로 답할 수 있겠다. 하지만 상가 투자붐이 불었던 시기는 약10~15년 전이다.
눈치가 빠른분은 이미 예상했겠지만, 돈의 흐름은 자동차 > 상가 > 토지 > 아파트.......이렇게 흘러왔다.
귀찮기도하고 지금이 중요한데 굳이 이런 것을 다시 짚어볼 필요가 있냐고 할지 모르겠다.
하지만 그 과정이 없었기 때문에 아파트에 투자해서 땅을치고 후회하는 사람이 많은 것이다.
그럼 짚어보자. 자동차는 소비대상이고, 투자대상이 아니므로 패스? 그렇다면 상가!!
상가가 돈이 된다고 온통 난리였다. 여기저기 대형오프라인 쇼핑몰이 준공되었고, 사람들은 상가를 분양받기 위해서 많은 노력과 부를 쏟아부었다. 그 결과는??
월세를 받아가는 것 정도로 일단락 되었다. 그리고 더이상 투자 매리트가 없는 곳이라 다들 생각한다.
그리고 토지!! 김대중,노무현정권 당시 서울을 제외한 수도권, 대전, 광주 등 지방에 투자하는 사람들이 많았다.
그 투자자들은 어떻게 되었나?? 그냥 땅을 갖고 있는 사람들이 되었다. 길게보면 아파트나 상가보다는 낫다. 다만 오랜시간 그 땅을 잊고 살아야 할 것이다.
마지막 아파트......이건 자세하게 짚어보자.
먼저 글에 언급했듯이, 아파트 가격은 거품이 심하다. 그런데 그 거품은 투자자들이 만들어낸 것이 아니다. 건축회사와 정치인들이 만들어낸 것이다. 원가 4억짜리를 10억이 넘는 가격에 분양했다. 너무도 우스운 것은 평당 3천만원이 안되는 돈으로 토지를 보상해주고, 그곳에 아파트를 지었는데 그 아파트는 평당 2천만원이 넘어가는 것이다.
용적률 300%라고해도 건축비를 감안하면 이는 말도 안되는 금액이다. 토지를 사는 것도 아니고, 용적률도 생각하지 않고, 토지지분(이건 머 쓸데없는 것이긴 하지만)은 아무도 생각하지 않았다.
평당 3천만원에 300%로 건물을 지으면 토지지분 33%로 평당 1천만원이 되어야하며, 건축비를 더해도 평당 1천5백만원이 넘으면 안되는 것이었다.(아파트 평당 건축비는 약 2백만원, 지금은 250만원 정도라고 하니 그 당시에는 더 쌌겠지?)
그런데도 사람들은 평당 2천만원이 넘는 금액을 지불하고 아파트를 분양받고, 매매했다. 단순히 평당가격만 보고 매입했다. 아파트는 무너지지도 않고 재건축을 안해도 되는 것이라면 맞는 말이겠지만......아파트는 오래되면 무너지고, 무너지기 전에 재건축을 해야한다.
빌라나 단독주택은 시간이 지날수록 가격이 떨어진다. 이는 당연한 것이다. 아파트도 시간이 지날수록 가격이 떨어져야 맞는 얘기가 된다. 하지만 약 10년간 아파트는 시간이 지나도 가격이 떨어지기는 커녕 오히려 오르는 상황이 발생되었다. 상식이 세상을 푸는 열쇠가 될수만은 없지만, 그래도 어느정도 라는 것이 있다. 이건 정말 말도 안되는 경우였다. 건축물은 시간이 지나면 가격이 떨어져야한다. (문화재는 예외 ㅡㅡ;;)
하지만 국민들은 아무것도 몰랐고, 그저 아파트를 사야한다는 강박관념에 시달렸기에.....말도 안되는 상황이 벌어지게 되었다. 너도나도 아파트,아파트만을 외쳤다. 그것이 거품인지 무덤인지는 중요하지 않았다. 그저 사야만하는, 최고의 투자처라는 생각만이 전부였다.
자 이제 정리를 해봐야 할 것 같다. 위에 언급한 내용을 바탕으로 아파트는 더이상 투자처가 아니라는 사실이 명백해졌다. 그런데 문제가 있다. 지금 아파트를 가지고 있는 사람이 문제가 되고, 이제 어디에 투자해야하는가 라는 문제가 남는다.
이것을 어떻게 풀어야할지 본인도 난감하기만하다. 매물로 내어놔도 거래는 거의 이뤄지지 않고, 가만히 앉아서 허공에 돈을 날리고 있을 수도 없고, 대출이자에 대출원금에 등골이 휜다. 앞이 보이지 않는다. 열심히 벌어서 건축회사에 털리고, 금융권에 털리고, 세금으로 털리고, 관리비로 털린다.
도저히 답이 보이지 않는 앞날을 어떻게 해결할 것인가? 가장 좋은 방법은 빨리 팔아치우는 것이다. 손해? 그런것은 생각하지 말아야한다. 당신들은 손해를 본 것이 아니고, 사기를 당한 것이다. 사기를 당하고 그 돈을 회수할 확률이 몇%나 될 것이라고 생각하는가? 사기당한 금액의 몇%를 회수한다면 만족할 것인가?
매매가 여유치 않다면 전세나 월세를 주고 다만 그 돈으로로라도 다른 투자처를 찾아보는 것이 맞는 것일꺼다. 은행대출도 없고, 본인이 살고 있다면 담보대출을 받아 다른 곳에 투자해야한다. 차라리 아파트를 경매에 넘기는 것이 돈을 버는 일일지도 모른다.
전세와 대출을 끼고 어렵게 아파트를 장만한 이들은 어떻게 할 것인가? 언급한대로 은행차압을 계산에 두어야 할 것이다. 너무 극단적인 방법이라고 얘기할지 모르겠지만, 사기를 당한 것인데 무슨 고상한 방법이 있겠는가?
그럼 다음문제......이제 어디에 투자해야할 것인가에 대한 것이다.
주식? 장외거래, 선물거래까지 자신있다면 한번 들어가 보라고 말하고 싶다. 하지만 주식에 대한 공부를(투자기법 이런 쓰레기같은 공부말고) 하게 된다면 주식은 투자할 곳이 아니라는 결론에 도달할 것이다.
주식은 부익부빈익빈이 철저하게 적용되는 시장이다. 외국 거대자본만이 돈을 벌 수 밖에 없는 구조이다. 이는 주식에 관한 글로 따로 설명을 드리도록 하겠다.
주식도 안되고....그럼 어디에??
상가?토지?금융권투자상품?적금? 다시 고급차나 사야할까?
필자가 제안하는 부분은 땅이다. 머? 또 땅사라고? 땅값은 거품없나? 땅은 거래가 힘든데?
그럼 어디 땅을 사? 땅사면 돈버나? 땅말곤 없어?
수많은 질문이 예상된다.......하지만 앞 글에서 언급했듯이 당신들의 정보력과 재력에 비교할만한 가치도 없는 거대자본과 정보력을 가진 재벌은 땅에 투자한다.
아무런 고민없이(필자는 그렇게 생각한다. 아파트에 투자한 분들께는 죄송한 말씀이지만, 사실인것을 ;;) 아파트에 투자한 것처럼만 안하면 된다.
돈이 그냥 벌리는가? 그냥 남들 따라가서 많은 이득을 보셨는가? 왜 은행은 이자를 4%도 안주는가를 생각해보길 바란다. 1억을 넣어놔도 한달에 30만원 남짓 줄까 말까다. 투자의 원칙은 은행이자보다 높은 곳을 찾는 것이다.
연 5%의 수익률이 낮다고 생각하는가? 그렇다면 그 생각부터 뜯어고쳐야한다. 차라리 복권이나 사라고 말하고 싶다. 그냥 은행에 돈 넣어놓고 이자나 받으라고 말하고 싶다.
투자의 개념과 공부를 게을리하고 돈을 벌 것이라고 생각하는가? 언급했듯이 연5%가 넘는 수익이면(원금이 보전된다는 전제하에) 굉장히 높은 수익률이다. 투자는 은행이율 이상을 얻어내고자 하는 것이다.
아파트가격이 오를때 일년에 10~20%가 넘는 수익률이 잘못된 것이다. 그것은 투자가 아니라 도박이었다. 투자를 명확하게 이해하기 바란다.
필자는 아파트 투자에 대한 위험성에 대해 언급하였고, 아파트 외 투자처에 대해 언급하였다. 밥을 숟가락으로 떠서 입에 넣어주기를 바라는가? 세상에 그런 것은 없다. 쌀 씻는 것도 잘 알려주지 않는 것이 세상이다.
필자의 글에서 방향을 제시해 줄 수는 있다. 앞글에서 언급한 대규모 아파트단지가 들어서는 곳의 예를 든 것처럼 말이다. 제발 그 다음은 알아서 해주면 안될까? 본인은 부동산 전문가가 아니다. 그저 사회현상에 대한 분석을 냉철히 할 뿐이다. 본인은 투자를 잘하는 사람이 아니고, 분석을 잘하는 사람이다.
그리고, 아파트를 가지고 있건 없건, 땅을 가지고 있건 말건, 어느 누구나 명심해야할 부분이 있다.
당신들이 힘들게 사는 이유를 정확하게 아는 것이다.
본인은 알고 있느냐고???
정확하게 알고 있다. 본인도 힘들게 산다. 하지만 그 이유를 알게 된지는 얼마 되지 않는다.
이것을 설명하는 일은 쉽지 않고, 내용도 방대하다. 필자의 다른 글들을 참고했으면한다.
한가지만 언급하자면 삼성제품을 사지 않는 것이다.
무슨 연고로 이런 글을 쓰는지 궁금한 분도 있을 것으로 사료된다. 필자의 글들은 대부분 우메한 국민들을 깨우기 위함이다. 홀로 삼성불매운동을 진행하고 있으며, 홀로 계몽운동을 진행중이다. 이 글은 그 시작이라고 보면 될 것이다.
더이상의 얘기는 큰 의미가 없다는 생각이 든다. 이제 아파트 투자, 상가투자, 주식투자, 토지투자 등 투자에 관련된 부분은 스스로 답을 찾아가기 바란다. 그리고 필자는 계속해서 안타까운 국민들을 위한 글을 써 갈것이다.
이 한편의 글이.....보잘것 없는 몇줄의 글이.......단 한사람에게라도 큰 도움이 되길 간절히 바라며.....
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