반값아파트 공약을 통해 아파트가격을 전망하여 보았으나....
이렇다할 해결책을 제시하지 못하고 글을 마무리 지었던 것이 못내 아쉬워서 내용을 좀 더 추가, 보완해보기로 하였다.
먼저 글은 아주 간단한 내용이다.
원가 4억도 되지않는 아파트를 10억을 주고 사는 것이 과연 맞는 것이고 그 가치가 충분한가 였다.
아무리 생각해 보아도 그런 웃돈을 줘가며 살만한 것은 아니라는 생각이 든다.
서울에 사는 것이, 강남에 사는 것이 그렇게도 중요하고 6억이라는 웃돈을 얹을만큼 값어치가 있는 일인가를 고민해 보아야한다.
자녀 교육의 문제라면 차라리 전세나 월세를 살라고 말하고 싶다.
10억이라는 돈이 있어서 아파트를 사는 사람도 있고, 대출을 끼고 사는 사람도 있을 것이다.
그냥 사건 대출을 끼건 최소 4억이상의 현찰이 있는 상태라고 여겨진다.
월 2백만원의 월세방을 구하여도 10년이면 2억4천이다.
6억을 날리는 것이 나은 것인가.......2.4억을 날리는 것이 나은 것인가......
자금의 여유가 있다면 아파트를 살 것이 아니라 땅을 사야하는 것이 맞다.
왜 그럴까??
왜 아파트보다 땅에 투자해야하는 것일까??
본인은 조리를 전공하고, 주방장을 거쳐, 식품회사, 대기업을 경험해 보았다.
식품관련이기 때문에 많은 프랜차이즈 업체를 상대하였고, 그들을 통해 좋은 정보도 많이 얻을 수 있었다.
그중에 한가지 !!!!!
몫이 좋은 자리는 어떻게 구하는가??
대형 프랜차이즈나 대기업은 자체 조사나 그 관련 자료를 가지고 있다.
그에 맞춰 매장위치를 선정하게 된다.
그렇다면 개인이나 중소업체는 어떻게 하는가?
그냥 대기업이나 대형 프랜차이즈가 시장조사 해 둔 곳에 들어가면 된다.
이 얘기를 왜 꺼냈는지가 이제부터 눈여겨 볼 부분이다.
정보력에 있어 대기업을 따라갈 개인은 없다.
그렇다면 대기업이 손을 대고 있는 곳을 알아야하고, 그들이 투자하는 곳에 따라가는 것이 맞는 것이다.
대기업이 땅을 사고 있느냐고 묻는다면 대답은 yes다.
당연한 일이기 때문이다.
대기업이 아파트를 사는 것을 본 일이 있는가??
그들은 막대한 자금력으로 아파트를 짓고, 국민들을 세뇌시켜 아파트를 구입하게 만들고, 어마어마한 돈을 축적하고 있다.
대기업이 땅을 사고 있다는 사례를 하나 들어보겠다.
남양주에 현재 "백년가약"이라는 타이틀을 걸고 아파트 분양모집중이다.
동부증권에서 토지매입을 완료하였으며.........
토지는 이미 다 사놨기 때문에 아파트만 짓고 들가면 된다는 얘기다.
이걸 장점으로 부각시켜 분양광고를 하고 있는데........
그렇다면 주변 땅은 어떨까??
이미 부영단지가 들어올 예정이다.
개인이 살만한 땅은 많지 않다.......이미 대기업이 다 손을 써놓은 결과다.
이곳은 본인이 사는 곳에서 가깝고, 매일 지나다니는 곳이라서 잘 안다.
화도IC가 가깝고, 46번 자동차전용도로 IC가 있으며,
서울 접근 시간을 측정해 본 기억도 있다. (월요일 오전 8시출발, 잠실역 30분, 압구정 45분, 용산 1시간 - 승용차기준)
이미 다 짜고 도로 만들고, 아파트 짓고 하는 것이다.
지난 5년사이 이곳 땅값은 어떠했을까??
최소 10배이상 뛰었다. 좋은 정보를 얻을 수 있는 사람들이 땅을 사고.....그 땅을 다시 동부증권이 사고.....그리고 아파트가 지어지고......
월산지구에 3천여세대의 대단지가 들어올 예정이다.
호평지구 정도의 규모라고 하더라......
그렇다면 이미 다 끝난 곳의 이야기를 왜 꺼냈느냐가 문제다.
부지매입도 다 끝났고, 대단지가 들어오니 싼값에 아파트를 분양받을 방법을 생각해보라는 것일까??
당연히 그 대답은 No 다.
아파트 대단지가 들어선 선례를 살펴보면 그 답은 나온다.
이것도 대기업이 먼저 다 해먹지 않았을까?? 이역시 대답은 No다.
좀 쌩뚱맞지만 과거 건달들의 투자방식은 1:9였다고 한다.
1을 투자하면 최소 9 이상을 건져야 하는 것이다. 그 이하로는 전혀 생각하지 않았다고 한다.
아무튼......
이 얘기를 굳이 언급한 이유는 재벌들은 건달보다 더하면 더했지 덜한 놈들이 아니라는 것이다.
그렇기 때문에 아파트 건축,분양까지만 손을대고 그 이후는 수익이 적기 때문에 들어오지 않는다는 것이다.
이미 이 전 글에서 얘기하지 않았는가......건축비 1억짜리를 10억에 팔아먹는 놈들이다.
그 외 정유업계와 자동차업계의 로비도 어마어마하지만 이것까지 언급하기엔 내용이 너무 방대해진다.
자 그럼 본 주제로 돌아와서......단지규모가 호평지구정도라는거.......참 예를 친절하게 잘 들어줘서 언론사에 고맙기까지하다 ㅋ
호평,평내는 어땠는가??
호평,평내지구가 한참 분양과 분양준비의 막바지에 있을 때 본인은 그곳에 업무로 출장을 다닌적이 있다.
이제 막 분양을 마치고 첫 입주를 시작하는 단지와 공사 막바지에 들어선 단지.....그리고 도로입구쪽 상가건물들이 뼈대만 드러내고 있었을 때 였다.
정말 중요한 부분은 지금부터이다. 아니 지금이다.
지금 호평,평내를 둘러보면.......아파트들이야 그냥 그대로 잘들(?) 들어서 있고.......초기 상가도 그럭저럭.....(이때 상가가격이 치솟아서 투자했던 사람들은 눈물좀 흘렸다.)
하지만 이른바 맹지로 불렸던 땅들의 변화다.
높이솟은 아파트들 사이사이에 끼어있던 땅들....그리고 지근거리에 있던 땅들.......
업무차 자주 호평,평내를 들르기 때문에 지금 현 상황을 정확하게 알고 있다.
그 맹지의 땅들이 지금은 노른자까지는 아니지만 (실제 노른자가 된 곳들도 좀 있다.) 나름 쓸만한 땅들로 변신해 있다.
그럼 잠시 생각을 좀 해보자.
아파트 대단지가 들어서고, 주거인구가 증가하고, 마트,주점,음식점,미장원,학원,병원 등등등 상가가 형성되고.....
인구의 유입에 따라 도로가 확충되었기 때문에 기업의 공장,창고 등이 주변에 입주하게 된다.
상가와 공장 등지에는 직원이나 아르바이트 인력이 필요하게 되고.....아파트주민들이 그 일을 할 것이라고 생각하겠지만 실상 그런 경우는 적다. 타지역사람들이 출퇴근하게 된다. 호평,평내도 그러했다.
그러다가 좀전에 언급한 맹지들이 뜨는(?) 상황이 생기게 되었다.
바로 이런 인력의 수급이 타지역 중심에서 해당지역으로 옮겨오게 되면서, 작은 빌라나 원룸의 수요가 발생하게 된 것이다.
지금 호평,평내에는 1층은 상가, 2~4층은 원룸으로 된 건물들이 꽤 많이 들어서 있다. 내가 예전에 보았던 맹지들.......(지금 생각해 보면 너무 아까운...ㅠ.ㅠ)
그렇다면 월산지구는 어떻게 될까??
100% 똑같은 수순을 밟지는 않겠지만 상당히 비슷한 수순을 밟게 될 것이다.
본인이 알고 있는 지역이 있다면 그 지역이 어떻게 변해왔는지를 고민해보면 충분한 이해가 가능하리라 본다.

자 이제 내용을 간단히 정리해 보자.
일반인들은 투자처를 알지 못하기 때문에 투자할 곳이 없어서 아파트를 사왔다.
그런데 알고보니 완전 사기를 당한 것이다.
돈을 잘버는 재벌들을 보니 우리한테 아파트를 팔고 땅을 사고 있다.
돈을 버는 일이니 따라해보자.
하지만 이미 손을 다 써 놓은 상태라 일반인이 들어갈 자리는 없다.
그렇다면 그 주변으로 눈을 돌리자. 충분히 투자가치가 있다.
조금 더 자세히 알아보자. 입지조건, 단지규모, 이에 따른 시장규모, 교통문제 등등등
검토가 끝났다면 현장답사를 가자.
그리고 아파트로 사기 당하지 말고 땅에 투자하자.
몇년후 웃는 얼굴로 배 두드리고 있게 될 것이다. (그 때 이 글과 블로그를 기억해주세요 ㅜㅜ)

*주의 : 위 글은 필자의 경험과 논리에 바탕을 둔 글이며, 예로 든 지역은 특정이익을 위한 일이 아니라 본인이 잘 알고 있는 지역을 예로 든 것임을 밝힘. 지가 주식 사놓고 팔아먹으려고 헛소리하는 일은 절대 안함. 가진 땅도, 땅살돈도 없음.

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20여년전 정주영씨의 공약에서도.....이번 정권의 이명박씨의 공약에서도.....
반값아파트를 공급하겠다는 공약!!
그렇다면 반값아파트는 어떻게 가능한 것인가??
강남아파트 시세는 현재 평당 3천만원이 넘는다.
2종으로 용적률 200%에 토지지분 40%라고한다면......
평당 3천만원이라고 가정시.....40평이면 절반인 20평...여기의 40%....8평....2억4천만원....
재건축시 저층아파트의 경우 지분의 150%를 보장하지만.....
이미 고층으로 지은 아파트의 지분이 100%나 될 수 있을까??
결국 건축물은 낡아서 무너지거나 강제철거가 될테고....
아무튼....
현재 강남에 40평아파트 저렴하게 평당 2천5백만원이라고 쳐도.....
10억이라는 가격이 나온다.
토지지분 2.4억 빼면 7.6억.....
아주 편하고 후하게 100%를 인정해 준다고하자....
가격도 3천만원으로 해보자.......
차이값인 60%를 2천5백만원으로 잡고.......
3억.......
아파트의 가치는 5.4억이 나오게된다....
평당 건축비원가 2백만원......8천만원......
10억짜리의 원가가 6.2억이 된다.....
여기에 건축사,분양사의 이익....
이게 3.8억이 넘는 것이다.....
아무리 적게 잡아도 3억이상을 건축사와 분양사가 가져간다.....
이런 말도 안되는 아파트 가격......
대기업에서 돈을 만들어내고....뒷돈 받아가며 정치하는 쓰레기들과....
빌붙어사는 언론놈들이 전부 합작하여 만들어낸 것이다......
사이좋게 1억씩 나눠가졌을까??
계산을 어떻게 하느냐에 따라 원가와 이윤은 많은 차이가 난다.
여기서 한가지 짚고 넘어가보자
"반값아파트"
...........
결국 아파트를 분양하게 되면 원가는 절반이하라는 소리다.
건축,분양사의 폭리와 정치,언론 및 그외 떨거지들이 가져가는 돈이 절반이 넘는다는 얘기~
10억짜리 강남의 아파트의 실가치는 5억이 안된다는 소리다....
그런데 또 따지고보면.....5억보다 현저히 더 낮은 가치값을 갖게된다.
바로 "관리비" !!!
매달 납부하는 관리비.....관리비에 대한 문제는 이미 언론에 여러번 보도된바 있고,
현실적으로 봐도 말도 안되는 금액이 많다.
절반도 안되는 가치의 제품을 속아서 두배를 주고사고....
여기에 매달 관리비로 뜯긴다.......
아주 적게 잡아서 관리비 중에 월 5만원씩 누군가의 배를 채우고 있다고 보자.
아파트 수명을 50년으로 잡고, 총 600개월이다.
총 3천만원을 또 날린거다.
6%이자를 주는 정기예금이 있다면 연간 천만원을 예치해야 받을 수 있는 돈이다.
단순하게 예치금과 이자만을 따져도 4천만원이 허공으로 사라진다.
너무 편한 계산인지 모르겠지만 부동산에 대한 지식이 전무한 상태에서 순수 상식으로 계산해 본 것이다.
결국 10억짜리 아파트의 가격은 4억이면 적당하다는 얘기가 된다.
반값아파트를 실현시켜도 1억이 남는다는 것이고.......
그런데.....더 무서운것은....

집합 건축물법상 “대지권은 건물의 처분에 따른다.” → 이 문구는 건물이 땡치면 대지 지분도 땡친다는 뜻입니다.

..........
결국 수명이 다 한 아파트를 처분할때 토지지분율은 아무 소용이 없다는 얘기......
반값아파트를 설명하다가 여기까지 오게 되었고......
좀 더 자세한 내용은 아래 싸이트를 참고해 보는 것이 나을 것 같습니다.
그럼 이만 ;;

http://bbs1.agora.media.daum.net/gaia/do/debate/read?bbsId=D125&articleId=288695&hisBbsId=best&pageIndex=1&sortKey=&limitDate=-30&lastLimitDate=

http://blog.daum.net/goldenoldies/12868628

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